Immobilie oder Aktien – Was ist besser für die Rente?

In diesem Ratgeber werden zwei klassische Sparformen für die Altersvorsorge untersucht: Immobilien und Aktien. Dabei wird die aktuelle Marktlage genauso geschildert wie mögliche Anlageformen. Außerdem werden Vor- und Nachteile von Immobilien wie Aktien ausführlich diskutiert. Eilige Leser können direkt zum Renditevergleich in Kapitel 6 springen, in dem unter plausiblen Annahmen die Vermögenssituation jeweils nach einer 30-jährigen Spardauer dargelegt wird. Darüber hinaus finden Sie hier ein Tool, mit dem Sie die Berechnungen nachvollziehen oder Ihre eigenen Annahmen durchkalkulieren können.

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Wohin mit 100.000 Euro?

Das sind Ben und Lisa. Die Zwillinge haben gerade je 100.000 Euro geerbt. Nun sitzen sie bei Pizza und Pasta bei ihrem Lieblingsitaliener zusammen, stoßen mit einem Glas Rotwein auf ihre verstorbene Tante an und diskutieren, was sie mit dem Geld anfangen sollen. Einfach ausgeben, da sind sie sich einig, wollen sie es auf keinen Fall. Denn um ihren Lebensstandard im Alter zu halten, das wissen die zwei heute 37-jährigen Geschwister, werden ihre Rentenansprüche absehbar nicht ausreichen.

Der Grund: Das Rentenniveau vermindert sich konstant. Lag die gesetzliche Standardente nach 45 Beitragsjahren im Jahr 2000 noch bei 52,9 Prozent des Einkommens eines Durchschnittsverdieners, sank sie bis 2010 auf 51,6 Prozent. Heute liegt sie sogar nur noch bei 48,1 Prozent. Und sie könnte perspektivisch weiter fallen.

Mehr zum Thema “Wie hoch ist meine Rente” in unserem Finanzblog.

Versorgungslücke ist programmiert

Ob es bis 2050 – dem Jahr, in dem Ben und Lisa voraussichtlich mit 67 in Rente gehen – zu einer Stabilisierung des derzeitigen Rentenniveaus kommt, ist fraglich. Denn schon um den aktuellen Stand bis 2040 zu halten, wäre nach Berechnungen des Rentenexperten Axel Börsch-Supan zwischen 2018 und 2040 knapp eine halbe Billion Euro zusätzlich nötig. Diesen Betrag müssten künftige Steuerzahler zuschießen, um einen Anstieg des Rentenbeitrags auf dann 25,6 Prozent zu vermeiden. Zum Vergleich: Derzeit sind es 18,6 Prozent.

Zwar plant die aktuelle Bundesregierung, in der gesetzlichen Rentenversicherung bis 2025 das Sicherungsniveau vor Steuern bei 48 Prozent und den Beitragssatz bei 20 Prozent zu halten. Ob diese Pläne angesichts der hohen Kosten allerdings auch nach den nächsten Wahlen Bestand haben, daran zweifeln Lisa und Ben. Und anders als manche ihrer Freunde und Kollegen wollen die Zwillinge dieses Thema nicht verdrängen, bis es zu spät ist.

Geldanlage mit Ertrag

Ertragsloses Gold oder hochspekulative Bitcoins halten Ben und Lisa als Vorsorge für nicht geeignet. Einig sind sie sich auch darin, dass ein Sparkonto zum Verwalten des Geldvermögens keine Option ist. Denn die Inflation knabbert an dessen Kaufkraft. Nur wenn Zinsen dauerhaft höher sind als die Inflationsrate, gibt es einen realen Wertzuwachs.

Uneinig sind sie bei dem Mittel der Wahl für die langfristige Absicherung des Lebensabends: Aktien oder Immobilien? Wir helfen den beiden bei ihrer Entscheidung.

Wie die Altersvorsorge dennoch gelingt

Dieser Investmentguide richtet sich an Sparer wie Ben und Lisa, die vor der Wahl stehen, einen größeren Geldbetrag sinnvoll in die persönliche Altersvorsorge zu investieren. Am Beispiel der Zwillinge stellen wir Argumente für und gegen eine langfristige Kapitalanlage in die eigene Immobilie oder alternativ in Wertpapiere an der Börse gegenüber. Das Rechenbeispiel am Ende dieses Guides und das zur Verfügung gestellte Rechentool hilft auch Ihnen, liebe Leser, finanziell fundiert die richtigen Entscheidungen für Ihren Ruhestand zu treffen!

Was steckt hinter dem Börsen- und Immobilienboom?

Vermeintlicher Inflationsschutz

Zwischen 2011 und 2022 fuhr die EZB eine Nullzinspolitik und hat die Geldmenge enorm ausgeweitet. Das soll die Folgen der globalen Finanzkrise abfedern und die Wirtschaft stützen. Kritiker verwiesen von Anfang an auf die Gefahr, mit diesem Kurs eine Welle der Inflation (einfach erklärt hier) auszulösen. Von der ist bisher zwar nichts zu sehen. Doch bereitete allein die Möglichkeit zahlreichen Menschen so viele Sorgen, dass sie ihr Geld in Anlagen investierten, die als Sachwerte gelten: allen voran Aktien und Immobilien.

Denn während die Kaufkraft von Papiergeld oder Vermögen auf dem Sparbuch oder Tagesgeldkonto durch Inflation entwertet wird, steigen die Preise von Sachwerten mit der Teuerung – zumindest in der Theorie. Ganz falsch ist das zwar nicht. Tatsächlich trifft es aber nur über lange Zeiträume und für breit gestreute Anlagen zu.

Risiko Kursverluste

• Beispiel Aktien: Wer 1989 – ohne sein Portfolio über verschiedene Länder zu diversifizieren – in den Auswahlindex Nikkei mit 225 japanischen Aktien einstieg, der hat in den dreißig Jahren bis heute einen Kursverlust von über 40 Prozent erlitten, dabei allerdings mögliche Dividenden eingestrichen. Schlimmer erging es deutschen Anlegern etwa am Neuen Markt der Frankfurter Börse.
• Beispiel Immobilien: Nach einem kurzen, staatlich geförderten Boom im Zuge der Wiedervereinigung sanken die Immobilienpreise in Deutschland seit Mitte der 1990er Jahre deutlich. Wer 1980 in Deutschland in eine Immobilie investierte, der erlitt bis 2007 real, also abzüglich der Inflation, einen Wertverlust von 21,73 Prozent.

Immobilien im Dornröschenschlaf

Erst die letzten zehn Jahre – also die Zeit nach der Ende 2008 einsetzenden Finanz- und Wirtschaftskrise – bescherte Immobilienkäufern wieder Gewinne. Aus seinem Dornröschenschlaf geweckt wurde der Markt auch durch die Inflationsangst, die die sehr lockere EZB-Geldpolitik hervorrief. An dieser, das hat die Notenbank gerade noch einmal bekräftigt, will sie voraussichtlich bis Mitte 2020 festhalten.

Im Niedrigzinsumfeld waren die Kredite für Immobilienkäufer günstig, ein wichtiger Grund für den jahrelangen Preisanstieg bei Häusern und Eigentumswohnungen. Infolge der hohen Inflation sanken sie Preise aber wieder.

Zuvor gab es bereits warnende Stimmen. So wies die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht schon 2018 auf eine beunruhigende Preisentwicklung vor allem in deutschen Großstädten hin. Und auch die Bundesbank machte Ende 2017 Preisübertreibungen von bis zu 30 Prozent aus.

Bevölkerungswachstum – oder nicht?

Getragen wurde der Boom vor allem von der Preisentwicklung in den großen Städten und deren Speckgürtel insbesondere im Süden der alten Bundesrepublik. Auf der Verliererliste im „Wohnatlas“ stehen dagegen viele Städte in Ostdeutschland sowie die seit Langem im wirtschaftlichen Umbruch stehenden Gebiete des einstigen „Kohlenpotts“. Auch ländliche Regionen fallen vielfach zurück. Ob diese Landflucht anhält, sei angesichts der aus allen Nähten platzenden Dienstleistungsmetropolen und Studentenstädte dahingestellt. So könnten nicht nur die schon enorm hohen Preise Neubewohner abschrecken. Möglicherweise dämpfen technologische Entwicklungen wie E-Mobilität und autonomes Fahren in Kombination mit neuen Arbeitsformen – Stichwort: Homeoffice – den Zuzug oder kehren ihn sogar um.

Ob und wie lange der Trend einer wachsenden statt einer schrumpfenden Einwohnerzahl anhält, ist allerdings ungewiss. In seiner jüngsten Schätzung geht etwa das Statistische Bundesamt davon aus, dass die Zahl der hier lebenden Menschen bis 2040 um sieben bis neun Millionen abnehmen wird – trotz Zuwanderung.

Boom und Renditeversprechen

Ob sich die zurückliegenden Wertentwicklungen für Immobilien und an den Börsen in die Zukunft fortschreiben lassen, ist also nicht sicher. Historische Betrachtungen belegen zumindest, dass Aktien langfristig bislang vergleichsweise hohe reale Renditen erbracht haben – also nach Abzug der Inflation. Jedenfalls bei gut diversifizierten Anlagen, die über eine breite Anzahl von Aktien und Regionen gestreut wurden.

Bei Immobilien ist das Bild nicht so eindeutig – denn hier entscheidet vor allem eins: die Lage. So stechen die explodierenden Immobilienpreise etwa in der Münchener Innenstadt. In der Gesamtbetrachtung errechnet aber beispielsweise der Anlageexperte Gerd Kommer für Immobilien eine durchschnittliche reale Jahresrendite von nur 0,2 Prozent über einen Zeitraum von 150 Jahren.

Nominal, also inklusive Inflation, kommt der Finanzwissenschaftler Moritz Schularick darüber hinaus für Deutschland zu dem Schluss, dass Aktienrenditen seit 1950 wesentlich höher lagen als jene von Immobilien. Noch deutlicher gilt dies für die Zeit seit 1980. Bis 2015 legten demnach die Immobilienpreise um nominal 4,1 Prozent zu, während Aktien gut zehn Prozent Jahresrendite abwarfen.

Teure Bewertungen

Der Run auf Immobilien nach der Nullzinspolitik jedenfalls dazu geführt, dass Käufer deutlich mehr für ein Objekt hinlegen als früher: Waren einst Preise in Höhe von etwa dem 20-Fachen der erzielbaren Jahreskaltmiete üblich, wird heute laut Bundesbank oft das 28- bis 32-Fache gezahlt – ein Mietzins von jährlich nur knapp 3,3 Prozent. Die Renditen, die sich künftig mit der Vermietung erzielen lassen, dürften also deutlich geringer ausfallen als in den zurückliegenden Jahrzehnten. Wir gehen daher lediglich von einer Wertsteigerung für Immobilien von jährlich 1,5 Prozent für die nächsten dreißig Jahre aus.

Einen ähnlichen Effekt haben allerdings auch die Kurssteigerungen an der Börse mit sich gebracht. Sie fußen zwar grundsätzlich auf dem Wachstum der Gesamtwirtschaft und der Unternehmensgewinne. Doch steckten in der Nullzinsphase auch viele Investoren in einem Anlagenotstand: Mit billigem Geld von den Notenbanken versorgt, stieg ihre Bereitschaft, bei Aktien höhere Risiken einzugehen. Das hat die Bewertungen, die sich etwa am Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) ablesen lassen, hochgetrieben – und droht, die erwarteten Aktienrenditen ebenfalls auf absehbare Zeit zu schmälern. Daher erwarten wir für ein Aktien- und Anleiheportfolio eine jährliche Rendite von lediglich 4,86 Prozent für die nächsten dreißig Jahre.

Aktie oder Immobilie: Welche Anlageoptionen gibt es?

Ben und Lisa haben die Entwicklungen der Aktien- und Immobilienmärkte seit einigen Jahren verfolgt. Für die Zwillinge grenzt dies ihre Anlageentscheidungen bereits ein wenig ein. Denn dass beide ihre 100.000 Euro nicht als Festgeld parken oder in vermeintlich sichere, aber ertraglose Sachwerte wie Gold stecken wollen, ist ihnen klar.

Unterschiedliche Ansichten haben sie hingegen bei der Frage, ob sie lieber an der Börse oder am Immobilienmarkt für ihr Alter vorsorgen wollen. Während Lisa die Anlage in „Betongold“ bevorzugt, tendiert Ben zu einem Aktieninvestment. Die Optionen der Zwillinge sind dabei vielfältig.

Aktien sind nicht jedermanns Sache

Trotz der langen Niedrigzinsphase hat sich die Anzahl der Aktionäre in Deutschland in den vergangenen Jahren nicht spürbar erhöht. 65 Prozent der Nicht-Aktienbesitzer sehen die Börse als zu riskant an. Das zeigt eine repräsentative Umfrage der Börse Stuttgart und des Deutschen Aktieninstituts.

Auch Ben glaubt, dass es zu riskant ist, sein geerbtes Geld langfristig in einzelne Titel zu investieren. Denn alle Eier in einen Korb zu legen, erhöht eben auch die Gefahr des Totalausfalls seiner Investition. Ein Phänomen, das wissenschaftlich durch die Portfoliotheorie belegt worden ist. Ihr zufolge sollte ein Depot möglichst divers aufgestellt sein. So können Ausfälle einzelner Wertpapiere kompensiert und das Risiko bei gleicher erwarteter Rendite gesenkt werden. Dreißig oder noch mehr Aktien selbst im Blick zu behalten, das wäre aus Bens Sicht viel zu umständlich: Es bedürfte Zeit, die er gerne anderen Dingen widmen würde.

Klassische Fonds streuen das Risiko

Als Alternative bleiben ihm Fonds, die verschiedene Aktien kombinieren. Doch auch hier gibt es Unterschiede. Klassische Investmentfonds werden aktiv von Finanzexperten verwaltet. Die Fondsmanager versuchen dabei, durch geschickte Käufe und Verkäufe besser zu sein als der Gesamtmarkt. Dafür zahlen die Kunden eine Verwaltungsgebühr. Die Investmenfonds-Anteile beim Fondssparen werden selbst nicht an der Börse gehandelt, sondern können beispielsweise über die eigene Hausbank erworben werden.

Einen anderen Ansatz verfolgen sogenannte Exchange Traded Funds (ETF). Solche Indexfonds verzichten auf ein aktives Management und bilden stattdessen ein definiertes Portfolio an Aktien nach – beispielsweise alle 40 Dax-Titel. Anleger können so vergleichsweise einfach in die Wertentwicklung einer großen Anzahl von Aktien investieren, ohne Einzeltitel selbst kaufen oder verkaufen zu müssen.

ETFs mit doppeltem Kostenvorteil

Ein weiterer Vorteil: ETFs werden an der Börse gehandelt, Anleger können sie daher jederzeit kaufen oder verkaufen. Hinzu kommt ein doppelter Kostenvorteil gegenüber traditionellen Fonds. Denn für ETFs gibt es im Gegensatz zu klassischen Fonds keinen Ausgabeaufschlag, den Investoren einmalig zahlen müssen, wenn sie Anteile erwerben. Darüber hinaus sind auch die laufenden Gebühren deutlich geringer. Denn ETFs sind passiv gemanagt, weshalb im Schnitt nur rund ein Achtel der Personal- und Verwaltungskosten anfällt.

Mehr dazu in unserem Beitrag: Wie funktioniert ein ETF?

Das heißt, aktiv verwaltete Fonds sind davon abhängig, ob das Management den Vergleichsindex schlägt und zusätzlich noch die Verwaltungsgebühren überkompensiert. Dies versuchen sie durch geschickte Steuerung der Käufe und Verkäufe ihrer Assets. In nachgefragten und informationseffizienten Aktienmärkten wie Deutschland, Europa oder Nordamerika gelingt dies Statistiken zufolge auf lange Sicht jedoch nur einer sehr kleinen Minderheit der Fondsmanager.

Ben bevorzugt Indexfonds

Nach Abwägung der Argumente entscheidet sich Ben daher dafür, seine 100.000 Euro in ETFs zu investieren, um die Nachteile alternativer Aktienanlagen zu umgehen und zugleich die Vorteile einer langfristigen Anlage an der Börse für sich zu nutzen.

Lisa investiert in Immobilien

Lisa hingegen glaubt an Immobilien. Um entsprechend zu investieren, könnte sie ihr Geld theoretisch zwar in Immobilienaktien oder -fonds stecken. In der Praxis kommen diese Geldanlagen für sie aber nicht in Frage. Denn die 37-Jährige möchte Immobilien nicht nur indirekt als Kapitalanlage nutzen, sie möchte auch einen konkreten nichtfinanziellen Nutzen aus ihrer Investition ziehen.

Lisa erwägt daher, mit ihrem Vermögen von 100.000 Euro und einem langfristigen Kredit eine kleine Eigentumswohnung im aktuellen Wert von 300.000 Euro zu kaufen - ein aus ihrer Sicht rentabler, solider, inflationssicherer Sachwert, den sie bis zum Renteneintritt abbezahlt haben will. Ein praktischer Vorteil: In die Wohnung will sie nach dem Kauf einziehen und so Mietkosten sparen.

Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs

Eine Immobilie als Kapitalanlage fürs Alter kann sich rechnen. Dabei sollten Anleger allerdings genau hinschauen.

Sachwert vs. Geldwert

Bei einer Investition in Haus und Grund können Anleger zumindest davon ausgehen, dass die Inflation sich in der Preisentwicklung der eigenen Anlage spiegelt. Denn Häuserpreise und Wohnungsmieten entwickeln sich oft im Trend der Geldentwertung und gleichen diese dann zumindest teilweise wieder aus.

Denn anders als Sparbücher oder Sparverträge, die vielfach schon heute eine negative reale Rendite erbringen, haben Haus- und Wohnungsbesitzer grundsätzlich die Möglichkeit, dem entgegenzutreten. So können sie beispielsweise versuchen, die Miete dem Inflationsverlauf anzupassen. Sollte eine Wohnung – wie im Falle von Lisa – durch einen Kredit und somit fremdfinanziert sein, verringert die Inflation sogar die Rückzahlung des Darlehens, wenn man die Kaufkraft zugrunde legt. Hier gilt das geflügelte Wort: „Sachwert schlägt Geldwert.“ Kurzum, wer eine Immobilie besitzt, ist vor Geldentwertung voraussichtlich geschützt – der beste Sachwert gegen Geldentwertung sind sie allerdings nicht.

Aktien schlagen Immobilien

Auf dem Immobilienmarkt sind die Preise für Häuser und Grundstücke in den vergangenen Jahren zwar gestiegen. Und auch der Begriff „Betongold“ zeigt, dass Immobilien gemeinhin als Investment gelten, das auch Krisen und schlechte Zeiten überlebt. Das Argument dabei: Grund und Boden bleiben stets werthaltig – zumal Wohnen ein Grundbedürfnis ist, das auch die künftige Nachfrage nach Immobilien sicherstellen soll.

Über den Inflationsausgleich hinaus sind Häuser und Wohnungen allerdings – anders als beispielsweise Aktien – ein vergleichsweise renditearmes Investitionsobjekt. Und noch dazu schwankungsanfälliger als andere Sachwerte. Inflationsbereinigt fielen die Immobilienpreise beispielsweise in Deutschland zwischen 1981 und 2009 um 30,1 Prozent, in der Schweiz von 1990 bis 1999 um 36,6 Prozent und in Österreich von 1993 bis 2004 um 26,3 Prozent. Erst danach haben die Preise wieder so angezogen, dass diese Verluste zumeist real wieder ausgeglichen werden konnten.

Mieterhöhungen ade

Neben den zwei Säulen der gesetzlichen Rente und der betrieblichen Altersvorsorge gilt weithin auch die Investition in die eigene Immobilie als sinnvolle Investition in die private Vorsorge, um den eigenen Lebensstandard im Alter zu halten und zu sichern.

So wäre auch Lisa im Prinzip vor Mietsteigerungen geschützt, sollte sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden.

Zwangssparen für die Zusatzrente

Für viele Käufer von Häusern und Eigentumswohnungen – so auch für Lisa – ist das gute Gefühl, ihr Geld in die Tilgung der eigenen vier Wände zu stecken, wichtig. Denn statt monatlich Miete an Dritte zu zahlen, fließt bei der Eigennutzung der Immobilie die monatliche Tilgung aus ihrer Sicht in die eigene Tasche. Zumindest „gefühlt“, landet das Geld doch letztlich bei ihrer Bank. Das diszipliniert auch: Über einen spontanen Urlaub nach Südostasien dürfte Lisa eher zweimal nachdenken. Denn sie braucht das Geld, um ihre Verbindlichkeiten zu bedienen. Ein kreditfinanzierter Hauskauf führt in diesem Sinne immerhin zum Zwangssparen für die Altersversorgung.

Bei guten Zinsen eines Hypothekenkredits für Eigentumswohnungen liegen die Tilgungsraten scheinbar kaum höher als die Miete, die für eine vergleichbare Immobilie gezahlt werden müsste. Um über die nächsten drei Jahrzehnte ein Zinsänderungsrisiko auszuschließen, vereinbart Lisa mit ihrer Bank ein langfristiges Darlehen zum Festzins.

Auch Eigentümer haben Nebenkosten

Geld muss Lisa nicht nur für den Kauf selbst aufnehmen, sondern auch die sogenannten Erwerbsnebenkosten mitfinanzieren. Dazu zählen Steuern, behördliche Gebühren sowie die Rechnungen von Notar und Makler. Die Summe ist in keinem Fall zu unterschätzen! Bundesweit variiert der Wert. In Berlin zum Beispiel kann man dafür insgesamt rund elf Prozent der Kaufsumme veranschlagen – für Lisa wären das weitere 33.000 Euro, die sie von der Bank benötigt.

Für die Eigentumswohnung im aktuellen Wert von 300.000 Euro müsste die 37-Jährige also einen Kredit von 233.000 Euro aufnehmen, für den sie bei 30-jähriger Laufzeit in einem besonders günstigen Fall 1,8 Prozent Zinsen im Jahr zahlen würde. Die anfängliche Tilgung läge bei 2,54 Prozent. So könnte sie ihre Eigentumswohnung bis zum Renteneintritt abbezahlen.

Abkopplung vom Mietmarkt

Allerdings ist die Rechnung doch nicht so einfach. Denn zwar schützt der Immobilienbesitz vor Mieterhöhungen. Doch dies ist finanziell nur dann lukrativ, wenn die Quadratmetermieten längerfristig schneller steigen als die Löhne und Gehälter.

Sollten zudem die inflationsbereinigten Immobilienpreise einmal fallen, wirkt sich dies in der Regel auf die zu zahlenden Mieten aus. Kurzum, fallen die durchschnittlichen Mieten künftig im Verhältnis zum Bruttoeinkommen wieder, würde Lisa als Besitzerin einer Eigentumswohnung davon nicht profitieren, da sie nicht selbst zur Miete wohnt oder ihre Wohnung nur zu relativ schlechteren Konditionen vermieten könnte.

Mangelnde Mobilität

Denn das Wort „Immobilie“ wäre für Lisa Programm. Hat sie die Entscheidung für einen Standort getroffen, ist dieser unverrückbar. So tauschen Anleger Eigentum und Freiheit zu einem gewissen Grad zulasten von Flexibilität ein, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen wollen. Ein ungeplanter Umzug, sei es aus beruflichen oder privaten Gründen, kann Immobilienbesitzern in diesem Fall einen Strich durch die Rechnung machen.

Was dann kurzfristig meist nur bleibt, ist die Vermietung der Eigentumswohnung und eigene Mietzahlungen an einem anderen Ort. Genau das also, was Lisa durch den Kauf der Immobilie einst verhindern wollte.

Hohes Verschuldungsrisiko

Viele Investoren müssen sich für ihren Traum vom Eigenheim verschulden. Dies gilt auch für Lisa, die über die 100.000 Euro an Eigenkapital hinaus eine Summe von 233.000 Euro an Fremdkapital aufnehmen muss. Dass Lisa ihre Eigentumswohnung innerhalb der dreißig Jahre, die ihr bis zur Rente bleiben, abbezahlen kann, ist unter normalen Umständen zwar realistisch. Im Alter wäre sie somit schuldenfrei und verfügte zugleich über eine Immobilie, für die sie im Falle der Eigennutzung keine Miete bezahlen müsste.

Mit der Höhe des aufgenommenen Kredits wächst jedoch auch das Risiko. Denn können Kredite – beispielsweise im Falle des Jobverlusts – einmal nicht bedient werden, verlieren Investoren schnell ihre Immobilie. Dann drohen hohe Verluste.

Dieses Risiko ist weniger offensichtlich als das Auf und Ab einzelner Aktien an der Börse. Schwankungen auf den Immobilienmärkten können jedoch, gerade im Zuge der Kreditfinanzierung, drastische Folgen haben. Deren Hebelwirkung führt teilweise zu 100 Prozent Verlust des eingesetzten Eigenkapitals. Die Situation in den USA oder Spanien nach der 2008 geplatzten Immobilienblase haben viele in den Nachrichten verfolgt. Doch solche Risiken sind gar nicht so weit weg: Auch in Berlin sanken die Kaufpreise nach dem Ende des Einheitsbooms laut Zahlen des Senats und der Investitionsbank Berlin ab 1995 deutlich – ein Trend, der weit in die 2000er-Jahre hinein andauerte. Das hat viele Menschen um ihr Erspartes gebracht.

Immobilie als Klumpenrisiko

Finanztechnisch betrachtet ist die eigene Bleibe nämlich ein sogenanntes Klumpenrisiko: Oft sind darin die gesamten eigenen Ersparnisse und sogar noch zusätzliches Fremdkapital in Form eines Bankkredits an einem einzigen Ort gebunden. Eine weltweite Diversifizierung wie bei Aktien findet nicht statt. Sinken die Immobilienpreise lokal, schlägt das hart und direkt aufs Vermögen durch. In Lisas Rechnung bedeutet dies: Sollte der Preis ihrer Immobilie von ursprünglich 300.000 Euro längerfristig auch nur um zehn Prozent sinken, könnte ihre Hausbank die Eigentumswohnung vielleicht schon nicht mehr als Sicherheit für das Darlehen akzeptieren. Lisa müsste dann Kapital nachschießen oder würde ihre Wohnung verlieren.

Passieren kann dies nicht nur im Zuge eines gesamtwirtschaftlichen Abschwungs. Auch der Jahre später genehmigte Bau einer Hauptverkehrsstraße, einer Überlandleitung oder eines Klärwerks nahe dem Haus kann zu drastischen Werteinbußen führen.

Die einst als „Betongold“ gekaufte Immobilie kann so ihren Glanz vollständig verlieren. Denn eine Risikostreuung, bei der das eigene Vermögen auf verschiedene Kapitalanlagen verteilt wird, findet nicht statt. Stattdessen steckt das Vermögen in der Immobilie fest – und hängt maßgeblich von ihrer unsicheren Wertentwicklung ab.

Passives Mieteinkommen

Sollte Lisa, etwa durch einen ungeplanten Umzug, ihre Immobilie doch einmal vermieten müssen, erhielte sie monatlich Geld von ihren Mietern. Dabei handelt es sich im Idealfall um ein passives Einkommen, das prozentual in der Regel deutlich höher ist als beispielsweise Zinserträge aus Spareinlagen bei der Bank. Ein Immobilienkauf kann für den langfristig orientierten Anleger somit beides bedeuten: eine relativ hohe Verzinsung der Kapitalanlage durch Mieteinnahmen bei einem vergleichsweise geringen Inflationsrisiko.

Doch so einfach ist es nicht. Denn Aufwand, Zeit und Kosten für Pflichten und Pflege der Immobilie werden oft nicht angemessen einberechnet.

Hoher Kauf- und Vermietungsaufwand

Dies gilt beispielsweise für die auch Jahre nach dem Erwerb der Wohnung anfallenden finanziellen Verpflichtungen für Instandhaltung, Reparaturen und Neuanschaffungen. So kann es sein, dass ein Heizkessel erneuert, ein nachträglicher Baumangel beseitigt, das Dach repariert oder ein Wasserschaden im Keller behoben werden muss. Solche Kosten, die im schlimmsten Fall fünfstellige Summen erreichen, sollten vor dem Hauskauf in keiner Kalkulation fehlen. Auch die regelmäßigen Nebenkostenabrechnungen und Eigentümerversammlungen verschlingen Zeit. Und auch Zeit ist letztlich Geld.

In Lisas Rechnung fließen daher 1,5 Prozent jährliche Rückstellungen für die Erhaltungskosten ihrer Wohnung ein. Dieses Geld muss sie jedes Jahr zusätzlich zu Kreditzins und -tilgung aufbringen. Ben dagegen kann diese Summe sparen – natürlich abzüglich der von ihm zu zahlenden Miete.

Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie vermieten, tragen darüber hinaus noch ein weiteres Risiko: die Mieter selbst. Denn mit ihnen kann es durchaus Ärger geben, sei es wegen verspäteter Mietzahlungen oder ihrem manchmal wenig pfleglichen Umgang mit der Wohnung. Sogenannte Mietnomaden verursachen in größeren Immobilienportfolios Kosten von bis zu fünf Prozent im Jahr. Für jemanden, der nur eine einzelne Immobilie vermietet, kann so etwas schnell zu einem existenziellen Problem werden.

Auch vermieten kostet

Hinzu kommen die Phasen, in denen die Wohnung nicht verwendet werden kann – etwa zwischen dem Auszug eines alten und dem Einzug eines neuen Mieters. In dieser Zeit verursacht die Immobilie weiterhin Kosten, wirft aber keine Rendite ab. Für die Suche nach neuen Mietern und einen Vertragsabschluss fallen ebenso Aufwendungen an wie auch beim eigentlichen Kauf für Makler und Notar, Gebühren der Behörden oder die Grunderwerbsteuer.

Dazu droht Lisa ein erheblicher Aufwand bei der Recherche nach einem Objekt, das ihren Ansprüchen im Hinblick auf Lage, Größe, Zustand und Preis entspricht. Für alle diese sogenannten Transaktions- oder Nebenerwerbskosten müsste Lisa in ihrer Rechnung, wie schon oben beschrieben, insgesamt elf Prozent ansetzen.

Wussten Sie schon, dass man bei Vermietung auch ein Mietkautionsdepot vereinbaren kann? Mehr dazu hier.

Steuervorteile locken

Der deutsche Staat trägt seinen Teil dazu bei, dass die Kapitalanlage in Immobilien zumindest steuerlich attraktiv bleibt. So gibt es in der Steuergesetzgebung zahlreiche Möglichkeiten, entsprechende Ausgaben abzusetzen. Dies gilt beispielsweise schon beim Grundstückskauf, später dann beim Bau in Eigenregie oder mit einem Bauträger, aber auch beim Kauf eines Neubaus oder einer gebrauchten Immobilie.

Sollte sich Lisa letztlich doch entscheiden, ihre Immobilie zu vermieten, kommen zudem zahlreiche Ausgaben als absetzungsfähige Kosten in Betracht. Das reicht von Abstandszahlungen für Teile der Einrichtung über nötige Reparaturen in einem Altbau bis zur Herrichtung des Gartens. Auch die Nebenkosten beim Erwerb und sogar die Verpflegung für die Handwerker beim Richtfest können abgesetzt werden.

Steuerfrei vererben

Und falls Lisa ihre Eigentumswohnung doch einst verkaufen will, muss sie keine Steuern auf etwaige Gewinne zahlen, wenn sie ihre Immobilie zuvor vermietet hat und diese mindestens zehn Jahre in ihrem Besitz war. Sollte die 37-Jährige ihre Wohnung zuvor zwei Jahre lang selbst genutzt haben, kann sie diese hingegen bereits nach dieser Zeit verkaufen, ohne dass dafür Steuern anfallen.

Nach deutschem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz können Ehepartner darüber hinaus bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder von jedem Elternteil 400.000 Euro. In Lisas Fall scheint einer steuerfreien Vererbung ihrer Immobilie also nichts im Wege zu stehen – es sei denn, der Wert ihrer Eigentumswohnung entwickelt sich erheblich besser als die in Zukunft möglichen Anhebungen der Freibeträge durch den Staat.

Steueroptimierung erfordert Expertenwissen

Der Aufwand, all diese steuerlichen Möglichkeiten im Blick zu behalten und die Rendite der privat vermieteten Immobilie zu optimieren, ist im deutschen Paragrafendschungel jedoch immens. Und so haben gewerbliche Vermieter im Vergleich zu privaten Vermietern im Vergleich steuerliche und betriebswirtschaftliche Vorteile.

Darüber hinaus können auch politische Weichenstellungen wie die Senkung umlagefähiger Kosten bei der Modernisierung oder eine Grundsteuerreformeinen Strich durch die Rechnung von Vermietern machen. Eigentümer, die dies nicht stets im Blick behalten, drohen am Ende leer auszugehen oder gar draufzuzahlen.

Und schließlich sind Immobilien nicht die einzigen Sachwerte, die vom Fiskus begünstigt sind: So profitieren auch andere Anlageformen von Steuervergünstigungen wie beispielsweise jährlichen Pauschbeträgen für Kapitalerträge.

Emotionale Rendite contra Realrendite

Wer sein Geld in ein Haus oder eine Wohnung investiert, sieht darin oft einen weiteren Vorteil, der für viele Menschen große Bedeutung hat. Denn die Immobilie kann Kindern und Enkeln nicht nur als werthaltiges Vermögen hinterlassen werden – an ihr hängen oft auch Emotionen. So können die häufig an Erinnerungen gebundenen Häuser oder Wohnungen von den Erben erhalten und weiterhin genutzt werden.

Hinzu kommt: Nur wenige haben Spaß daran, sich mit Vermieter oder Vermieterin über fragwürdige Nebenkostenabrechnungen, defekte Heizkörper oder andere Schäden zu streiten, die auch nach Wochen und Monaten nicht behoben sind. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, muss sich zumindest damit nicht herumschlagen. Man kann in diesem Fall von einer „emotionalen Rendite“ sprechen.

Was für freistehende Einfamilienhäuser gelten mag, ist für eine Eigentumswohnung, wie sie Lisa erwerben will, allerdings keine Selbstverständlichkeit. Denn dass Lisa allein entscheiden kann, wann sie Geld in ihre künftige Eigentumswohnung steckt, ist ungewiss. So ist es bei Eigentumswohnungen meistens die Eigentümergemeinschaft, die über Investitionen entscheidet. Und auch das kann Stress bedeuten.

Der Preis der Emotion

Denn Besitzer einer Eigentumswohnung sind an Auflagen der Eigentümergemeinschaft gebunden. So kann es passieren, dass von einer Mehrheit gewünschte, aber nicht von allen Parteien befürwortete Investitionen schlussendlich von allen mitgetragen und finanziert werden müssen: Der neue Zaun kommt vors Grundstück, obwohl es der alte doch auch noch getan hätte.

Nicht zuletzt steht der „emotionalen Rendite“ die im Vergleich zu anderen Anlageformen geringere reale Rendite gegenüber. Das alles kann sehr viel Wert sein – aber auch diesen Preis muss Lisa bei ihrer Entscheidung abwägen.

Vor- und Nachteile des Aktienkaufs

Ben setzt, anders als Lisa, langfristig auf die Börse – und mietet lieber. Im Vergleich zu einer Investition in Immobilien ergeben sich in dieser Rechnung grundsätzliche Unterschiede – insbesondere bei der Investition in ETFs, wie sie Lisas Bruder für seine 100.000 Euro ins Auge fasst.

Liquidität und Handelbarkeit

Aktien haben gegenüber vielen anderen Sachwerten den Vorteil, dass sie stets an der Börse handelbar sind: Sie sind liquide. Wer Aktien kurzfristig kaufen oder verkaufen möchte, hat es daher einfach. Das Gleiche gilt für ETFs, die ebenfalls über eine Wertpapierkennnummer (WKN) verfügen und sich im Gegensatz zu klassischen Fonds sekundenschnell an der Börse kaufen und verkaufen lassen. Das heißt auch, Käufer und Verkäufer kennen genau den Preis, zu dem sie einen ETF handeln.

Die Liquidität von Aktien und Indexfonds führt darüber hinaus dazu, dass Verkäufer wegen der steten Nachfrage keinen Abschlag auf den aktuellen Börsenkurs fürchten müssen und die Kurse verlässlich am Markt gebildet werden. Zum Vergleich: Bei einer zwangsversteigerten Immobilie ist dies nur bedingt so.

Homogenität und Transparenz

Ein weiterer Vorteil von Aktien ist ihre Homogenität. Das heißt, anders als Gebrauchtwagen oder Immobilien sind alle Aktien eines Unternehmens in der Regel gleich. Das macht es einfach, mit ihnen zu handeln. Dies ist auch bei ETFs der Fall. Denn ihre Zusammensetzung und der Index, den sie abbilden, sind transparent. Hier gilt: Steigt der Index, steigt auch der Wert des ETFs und umgekehrt.

Würde sich Ben beispielsweise für einen Indexfonds entscheiden, der den Euro Stoxx 50 abbildet, ist die Wertentwicklung seiner Geldanlage später leicht nachvollziehbar. Bei ETFs auf Indizes von außerhalb des Euroraums, etwa dem S&P 500 aus den USA, muss allerdings die Währungsentwicklung berücksichtigt werden.

Unübersichtlich große Auswahl

Die Transaktionskosten für Suche, ETF Auswahl und Bewertung der Kapitalanlage sind dennoch nicht zu unterschätzen. Allein in Deutschland gibt es Tausende ETFs. Selbstentscheider brauchen daher nicht nur eine gute Vorstellung davon, welche dieser Fonds ihrem Anlegerprofil entsprechen.

Eine noch größere Herausforderung ist die vernünftige Allokation – also die Anpassung der Zusammensetzung und Streuung der jeweiligen ETFs, um das eigene Portfolio zu pflegen und die Qualität von dessen Zusammensetzung zu gewährleisen. Genau darauf haben sich Robo Advisor wie growney spezialisiert.

Geringe laufende Kosten

Wer wie Ben nicht in einzelne Unternehmen, sondern lieber gestreut in viele verschiedene Aktien und Anleihen investieren und dies Experten überlassen will, zahlt dafür bei growney jährlich nur 0,38 Prozent Verwaltungsgebühr.

Generell gilt: Bei Anbietern von passiv verwalteten ETFs liegen die jährlichen Kosten meist deutlich unter 0,5 Prozent, bei aktiv gemanagten Investmentfonds in der Regel zwischen 1 und 2 Prozent.

Flexible Investitionssumme

Anders als eine Eigentumswohnung, die in der Regel einen sechsstelligen Betrag kostet, sind Aktien und Fondsanteile schon für geringe Beträge zu haben. Am Aktienmarkt lässt sich also schon mit kleinen Summen einsteigen. Und wer wie Ben 100.000 Euro zur Verfügung hat, kann in genau dieser Höhe investieren. Risiken, die eine Kreditaufnahme birgt, werden somit umgangen. Dasselbe gilt für Klumpenrisiken, die in einem diversifizierten Wertpapierportfolio nicht auftreten.

Kursschwankungen und Ausfallrisiken

Im Vergleich zu anderen Sachwerten wie Gold oder Immobilien unterliegen Einzelaktien oft schnelleren und stärkeren Preisschwankungen. Geht es einem Unternehmen oder einer Branche einmal schlecht, weil zum Beispiel technische, politische oder gesellschaftliche Entwicklungen die Geschäftsgrundlage untergraben, droht in Einzeltitel investierenden Anlegern schlimmstenfalls sogar ein Totalausfall ihres Investments.

Andersherum kann es jedoch auch Kursausreißer nach oben geben. Die moderne Portfoliotheorie, die sich mit der optimalen Zusammensetzung eines Depots beschäftigt,berücksichtigt diese Kursausschläge in beide Richtungen. Ihr zufolge sollten effiziente Depots möglichst viele unterschiedliche Anlagen enthalten, um Risiken zu streuen. Diese Diversifikation sorgt für eine geringere Schwankungsanfälligkeit des Investments, ohne die erwartete Rendite zu drücken – vor allem dann, wenn Portfolios auch geografisch diversifiziert und international ausgerichtet werden.

Fondsvermögen vor Gläubigern geschützt

Klassische Fonds und ETFs nehmen diese Risikostreuung für Anleger bereits vor. Und sie nehmen es den Investoren überdies ab, sich fortwährend um die Kursausschläge einzelner Aktien sorgen und gegebenenfalls darauf reagieren zu müssen. growney beispielsweise setzt auf ein langfristig ausgerichtetes, breit diversifiziertes und international orientiertes Weltportfolio.

Die Gefahr, dass eine Gesellschaft oder eine Bank, die beispielsweise einen ETF verwaltet, selbst in Zahlungsschwierigkeiten gerät, wird im Übrigen durch den Gesetzgeber begrenzt. Denn alle ETFs unterliegen in Deutschland strengen rechtlichen Vorgaben. Für den Anleger bedeutet dies: Selbst wenn der Fondsanbieter Insolvenz anmeldet, ist das Fondsvermögen vor Gläubigern geschützt und bleibt den Anlegern erhalten.

Pauschale Besteuerung

Dividenden, Kursgewinne und Zinserträge müssen bei Aktien, klassischen Investmentfonds und ETFs versteuert werden. Dafür gilt in Deutschland die Abgeltungsteuer, es werden pauschal 25 Prozent fällig. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer.

Allerdings gibt es auch für Anleger im deutschen Steuerrecht Wege, Abgaben zu sparen. So kann Ben aufgrund des Sparerpauschbetrags über einen Anlagezeitraum von dreißig Jahren in Summe 30.000 Euro Erträge geltend machen, auf die er somit keine Steuern zahlen muss.

Eigentumswohnung versus ETF: Ein Renditevergleich

Was bleibt den Zwillingen nach dreißig Jahren?

Über ihre Kapitalanlage haben die Zwillinge Lisa und Ben eine Nacht geschlafen – und sich dann nach sorgfältiger Abwägung für unterschiedliche Modelle entschieden. Offen bleibt jedoch, wie groß die finanziellen Unterschiede zwischen den Investitionen von Ben und Lisa sind. Die Frage lautet: Was wird in dreißig Jahren aus 100.000 Euro?

Beispiel Lisa: Eigentumswohnung

Lisa hat sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entschieden. Diese kostet 300.000 Euro, zuzüglich 33.000 Euro an Nebenerwerbskosten. Die 37-Jährige zahlt 100.000 Euro an, ihr Eigenkapitaleinsatz beträgt also gut 30 Prozent. Den Rest finanziert sie über Fremdkapital: einen Bankkredit.

Das Risiko, bei einem Anschlusskredit möglicherweise höhere Zinsen zahlen zu müssen, scheut Lisa. Deshalb einigt sie sich mit ihrer Hausbank auf eine 30-jährige Laufzeit bei einem Zinssatz von jährlich 1,8 Prozent. In drei Jahrzehnten soll das Darlehen getilgt, die Immobilie also abbezahlt sein. Ihre Eigentumswohnung nutzt sie bis dahin selbst.

Zusammenfassend liegen Lisas Finanzplanung folgende Annahmen zugrunde:

• Kaufpreis: 300.000 Euro
• Anteilig für Wohnung (85 Prozent): 255.000 Euro
• Anteilig für Grundstück (15 Prozent): 45.000 Euro
• Nebenerwerbskosten inklusive Steuern und Gebühren (11 Prozent vom Wohnungspreis): 33.000 Euro
• Vermögen: 100.000 Euro
• Bankkredit: 233.000 Euro
• Zinssatz: 1,8 Prozent
• Tilgung im ersten Jahr: 2,54 Prozent
• Jährliche Rate: 10.120 Euro
• Wertsteigerung der Wohnung im Jahr: 1,5 Prozent
• Inflation pro Jahr: 2,0 Prozent
• Erhaltungskosten Wohnung (jährlich): 1,5 Prozent

Beispiel Ben: Anlegen mit ETFs

Lisas Bruder Ben bleibt lieber zur Miete wohnen – und entscheidet sich für die Altersvorsorge über die Börse. Um das Risiko zu streuen, investiert der 37-Jährige seine 100.000 Euro in ETFs, die global diversifizierte Anleihen- und Aktien-ETFs in einem Verhältnis von 50:50 mischen. Verkäufe schließt Ben bis zu seinem Renteneintritt, also dreißig Jahre lang, aus. Erst dann will er entscheiden, was er mit seinem so angesparten Vermögen anfängt.

Zusätzlich zu den € 100.000 zu Beginn investiert er jährlich die gleiche Summe, die Lisa für Kreditzins, Tilgung und Erhaltung aufbringen muss. Von diesem Betrag muss er allerdings seine Miete abziehen, die sich auf 3,3 Prozent des Werts der von ihm genutzten Wohnung beläuft – wobei deren Wert jährlich um 1,5 Prozent zunimmt und folglich auch seine Mietzahlungen.

Bens Rechnung sieht in Stichpunkten also so aus:

• Laufzeit Anlage: 30 Jahre
• Einmalige Anlagesumme: 100.000 Euro
• Miete: 3,3 Prozent des Wohnungswerts
• Mietsteigerung im Jahr: 1,5 Prozent
• Zusätzliche Anlagesumme über 30 Jahre: 83.372 Euro
• Erwartete Rendite pro Jahr nach Kosten: 4,86 Prozent
• Kapitalertragsteuer: 25 Prozent plus Soli
• Freibetrag Kapitalertragsteuer pro Jahr: 1.000 Euro

Immobilieninvestment vs. Börsenanlage

Aus diesem Basisszenario ergibt sich, wie die Zwillinge nach dreißig Jahren bei ihrem Renteneintritt dastehen, was das Vermögen angeht: Lisa kommt demnach auf 468.924 Euro, Ben auf 498.313 Euro. Er hat damit die Nase vorn, wenn beide ihre Anlagen auflösen, um die gesetzliche Rente aufzustocken.

Die Rechnung können Sie hier detailliert nachvollziehen.

Aber natürlich müssen diese wohlerwogenen Annahmen nicht oder zumindest nicht genauso eintreten. Mit ein bisschen Mathematik kann man allerdings die Wirkungen bestimmen, die eine Änderung bei einem oder mehreren der Parameter für den Vermögensaufbau haben könnten. So erhöht sich selbstverständlich die erwartete Rendite für Bens Börseninvestment, wenn er statt Anleihen mehr Aktien-ETFs ins Portfolio nimmt – seine Endsumme stiege damit an. Das würde auch für Lisa gelten, wenn ihre Immobilie schneller an Wert gewinnt. Ben würde dann im Gegenzug eine geringere Zusatzrente drohen, denn in diesem Fall dürfte auch seine Miete stärker steigen.

Für Lisa sieht die Rechnung auch besser als die Bens aus, wenn sie ihre Eigentumswohnung für das 20- statt für das 30-Fache der Jahresmiete kaufen könnte; muss sie dagegen das 40-Fache hinlegen, gerät sie gegenüber ihrem Zwillingsbruder weiter in Rückstand. Das gilt auch dann, wenn für sie höhere Nebenerwerbskosten anfallen oder die Instandhaltungskosten der Wohnung kräftig zulegen. Diese würden zum Beispiel auch durch eine stärkere Inflation in die Höhe getrieben, was ihre Endabrechnung im Gegensatz zu Bens – bei gleichbleibender Rendite seiner Kapitalanlagen sowie konstanter Miet- und Wertsteigerungen der Immobilien – belasten würde.

Was erwarten Sie von der Zukunft? Gerade in finanzieller Hinsicht gilt es, vieles zu bedenken – Fakten zu analysieren, Annahmen zu treffen, Entscheidungen zu fällen. Dabei helfen soll Ihnen unser Rechentool, das wir Ihnen hier kostenfrei zur Verfügung stellen. Damit können Sie nicht nur die Berechnung unseres Basisszenarios einfach nachvollziehen. Sie können auch die Werte der einzelnen Annahmen Ihren Vorstellungen gemäß anpassen und damit sozusagen spielend in die Zukunft schauen. Lassen Sie sich überraschen!

Fazit: Richtig investieren fürs Alter!

Wohin mit 100.000 Euro? Wer sich diese Frage stellen darf, hat Glück. Wer darüber hinaus auch Geschick bei der Geldanlage zeigt, für den steht einem finanziell sorglosen und entspannten Ruhestand wenig im Weg.

Wer wie Ben und Lisa frühzeitig mit dem Sparen beginnt, sollte sich allerdings über seine eigenen Pläne und Bedürfnisse im Klaren sein. So kann die Immobilie durchaus eine Investition sein, die auch emotional einen Mehrwert schafft. Wer indes seinen finanziellen Spielraum im Alter durch eine private Rente maximieren will, für den könnte ein risikogestreutes Investment an der Börse der passende Weg sein.