Wie Sie aus wenig Geld ein Vermögen machen – z.B. 115.000 Euro

Wie aus dem kleinen Betrag so viel Vermögen wurde? Das Geld wurde am Aktienmarkt angelegt und blieb dort über Jahrzehnte investiert. Durch Kursentwicklung und den Zinseszinseffekt wurde so stetig mehr aus dem kleinen Betrag. Übrigens trotz zahlreicher Krisen, die die Marktentwicklung in dieser Zeit beeinflussten.

Vermögen mit Aktien: Geld anlegen am Kapitalmarkt (z.B. eine Mietkaution)

Was ist nun genau mit der Mietkaution passiert? Im Jahr 1960 mietete ein Ehepaar in Köln eine Wohnung. Vermieter: eine Wohnungsgesellschaft, deren Namen das Amtsgericht Köln im Urteil zu dem Fall nicht bekanntgibt (203 C 199/21). Für die Mietkaution wurde eine Zahlung von 800 D-Mark vereinbart, also 409,03 Euro. Vereinbart wurde, dass Treuhänder für den Mieter die Mietkaution anlegen darf – also dafür in Aktien kaufen darf. Also wurde das Geld am Kapitalmarkt investiert.

Auch als das Paar im Jahr 2005 umzog, lief das Investment weiter. Die neue Wohnung des Ehepaares war von derselben Wohnungsbaugesellschaft angemietet worden – die Mietkaution von 409,03 Euro wurde aus dem früheren Mietvertrag des Jahres 1960 übertragen. Zusätzlich erhielt das Ehepaar für das Aktien-Investment in den Jahren 2005 bis 2017 jährliche Dividenden-Gutschriften von der Wohnungsbaugesellschaft, die mit den Mietzahlungen verrechnet wurde. Summe dieser Zahlungen: knapp 6.000 Euro.

Nach dem Tod der Mieter endete der Mietvertrag im Jahr 2018. Die Tochter verlangte die Herausgabe der Aktien, die damals immerhin schon einen Kurswert von über 100.000 Euro erreicht hatten. Doch die Wohnungsgesellschaft berief sich auf eine Klausel, die allein ihr überließ, ob sie bei Vertragsende das Geld oder die Aktien herausgibt. Mit einer Rückzahlung von 409,03 Euro (also den 800 D-Mark) habe sie ihre Pflicht erfüllt, so die Argumentation. Zudem wurden die Mieter ja mit den Dividendenzahlungen an den Erträgen beteiligt. Anders als bei einem Kautionskonto oder einem Mietkautionsdepot mit ETFs waren die Details der Vereinbarung offenbar nicht eindeutig geklärt.

Also landete der Fall vor Gericht, das Amtsgericht Köln urteilte am 19.07.2022:

Das Gesetz sehe vor, dass Erträge aus der Mietsicherheit unabhängig von der gewählten Anlageform dem Mieter zustehen. Zu den Erträgen der hier gewählten Anlageform gehörten nicht nur die ausgezahlten Dividenden, sondern auch etwaige Kursgewinne. Davon abweichende Vereinbarungen seien unwirksam. Zudem würde die Regelung der Vermieterin einseitig das Recht einräumen, etwaige Kursgewinne für sich in Anspruch zu nehmen und etwaige Kursverluste durch Herausgabe der Aktien auf den Mieter abzuwälzen.“

Bedeutet: Die Regelung hat die Mieter benachteiligt und war damit unwirksam. Die Aktien im Wert von mittlerweile rund 115.000 Euro (Stand: Dezember 2021) sind also an die Tochter des Mieter-Ehepaares herauszugeben. Das Urteil in diesem Fall ist allerdings noch nicht rechtskräftig.

Positive Kursentwicklung trotz zahlreicher Krisen

Bemerkenswert an diesem Beispielfall: Der gewaltige Wertwachstum des Betrags über die Jahre. Dabei war der Kapitalmarkt in dieser Zeit auch von vielen Krisen, Kriegen und Einschnitten gekennzeichnet, die teilweise durchaus an aktuelle Probleme der Weltwirtschaft erinnern. Und trotzdem war das Mietkaution anlegen eindeutig erfolgreich.

- 1962: Kuba-Krise

Die Welt am Rande des Atomkriegs – so wird oftmals die Kuba-Krise beschrieben. Die Sowjetunion hatte Raketen mit Atomsprengköpfen auf Kuba stationiert, es kam zur offenen Eskalation mit den USA. Ein drohender Atomkrieg zwischen den beiden Supermächten beeinflusste die Kapitalmärkte.

- 1964: Kriegseintritt der USA in Vietnam

Ab dem Sommer 1964 griffen die USA militärisch direkt in den Vietnam-Krieg ein - zunächst mit Luftangriffen, ab 1965 auch direkt mit Bodentruppen. Die heftigen Kämpfe zogen teilweise negative Kursentwicklungen an den Märkten nach sich.

- 1973-74: Erste Ölkrise

Die Ölkrise war vor allem ein Wirtschaftskrieg arabischer Staaten gegen Westeuropa und die USA. Nachdem mehrere arabische Länder 1973 mit einem Angriff auf Israel gescheitert waren (Yom-Kippur-Krieg) versuchten sie den Ölpreis als Waffe einzusetzen. In West-Deutschland kam es daraufhin sogar zu autofreien Sonntagen. Die Inflation stieg stark an, Wirtschaftswachstum und Börsenkurse brachen ein.

- 1980-82: Jahrelange Rezessionsphase

Die zweite Ölkrise, ausgelöst durch die Machtübernahme der Islamisten im Iran und den 1. Golfkrieg (zwischen Irak und Iran), führte zu einem wirtschaftlichen Einbruch und einer Rezession, die auch die Aktienmärkte betraf.

- 2000: Die Dotcom-Krise

Nach einem starken Kursanstieg von Technologie- und Internetwerten, brachen in der Dotcom-Krise Aktienkurse am „Neuen Markt“ deutlich ein. Einige Aktien von zuvor hoch gehandelten Unternehmen wurden dadurch nahezu wertlos.

- 2001: Terroranschläge vom 11. September

Die Terroranschläge vom 11. September ließen die Aktienkurse weltweit einbrechen, einige Tage wurde der Handel an den Kapitalmärkten sogar komplett ausgesetzt.

- 2007-08: Banken- und Finanzkrise

Die Banken- und Finanzkrise beeinflusste die Kapitalmärkte weltweit stark, insbesondere nach der Insolvenz der US-Investmentbank Lehmann Brothers.

- 2020: Corona-Krise

Um die Covid19-Pandemie einzudämmen, wurden weltweit Wirtschaft und Reisemöglichkeiten eingeschränkt, an den Börsen kam es zu einem starken Kursrückgang in nur wenigen Wochen.

Trotz all dieser negativen Marktphasen ist aus der Mietkaution durch die Geldanlage am Aktienmarkt ein ordentliches Vermögen geworden. Die durchschnittlich erzielte Rendite des Mietkautions-Investments über knapp 62 Jahre in diesem Beispiel beträgt mehr als 9,6 Prozent pro Jahr, wenn auch die erfolgten Dividendenzahlungen einberechnet werden. Ein guter - aber längst kein ungewöhnlicher - Wert.

Gerade wenn Sie langfristig Vermögen aufbauen wollen, sind dazu seriöse Angaben wichtig. growney berechnet zu erwartende Rendite beispielsweise anhand der historischen Werte mit der sogenannten Monte-Carlo-Simulation. So sind eventuelle Krisen schon einbezogen und Sie bekommen eine realistische Vorstellung, wie aus Ihrer Geldanlage ein Vermögen entsteht. Egal, ob das Geld für eine Mietkaution, die Altersvorsorge, einen Kinder-Sparplan oder einfach nur so gedacht ist.

Mietkaution anlegen mit ETFs: Klare Regeln für Ihr Geld

Das Mietkautions-Beispiel aus Köln zeigt nicht nur, wie viel aus einem kleinen Betrag werden kann. Es zeigt auch, wie wichtig klare Regeln für ein Mietkautionsdepot sind – also dann, wenn Sie die Mietkaution anlegen und dadurch Vermögen aufbauen wollen.

Tatsächlich sind die Regeln für eine Mietkaution so:

• Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass die Mietkaution investiert wird, z.B. in Aktien oder noch besser breit diversifiziert in ein ETF-Portfolio.
• Der Ertrag des Portfolios steht grundsätzlich dem Mieter zu. Das Urteil des Amtsgericht Kölns bestätigt diese Regel eindeutig.
• Es gibt keine Nachschusspflicht – das heißt, wurde die Kautionszahlung einmal geleistet, kann der Mieter nicht zu einer zusätzlichen Zahlung verpflichtet werden.
• Auch ein Depot kann ganz einfach zugunsten des Vermieters verpfändet werden. Nach Auflösung der Verpfändung – also wenn der Mietvertrag geendet hat – steht das Depot dann komplett dem Mieter zur Verfügung.

Wer seine Mietkaution also mit Aktien oder als ETF-Depot anlegen will, braucht also die Zustimmung des Vermieters. Ein verpfändetes Depot macht es rechtssicher möglich, aus der Mietkaution ein Vermögen zu machen. Wichtig ist aber, dass Mieter und Vermieter sich einig sind, dass die Mietkaution angelegt werden kann.

Vorteile für Mieter und Vermieter

Für die Mieter liegt der Vorteil eines Mietkautionsdepots auf der Hand: Das Beispiel zeigt, wie Sie so tatsächlich über die Jahre und Jahrzehnte durch Anlegen der Mietkaution sogar aus einem kleinen Betrag ein echtes Vermögen machen können.

Aber für Vermieter ist ein Mietkautionsdepot (mit ETFs zum Beispiel) von Vorteil:

• So steigt mit dem Depotwert auch die Sicherheit, die sie haben. Denn die normale Entwicklung der Mietpreise führt sonst schon nach einigen Jahren dazu, dass statt ursprünglich drei Nettokaltmieten irgendwann weniger als zwei Nettokaltmieten (oder noch deutlich weniger) übrig bleiben. Die scheinbare Sicherheit einer Mietkaution schwindet so quasi Jahr für Jahr.
• Gibt es kein verpfändetes Kautionskonto oder Mietkautionsdepot, dann sind Vermieter sogar verpflichtet, den Mietern Zinsen zu zahlen. Das galt auch in der Marktphase, wo es selbst bei vielen Banken nur noch Negativzinsen gab. Mit dem ETF-Depot für die Mietkaution haben Vermieter dieses Problem nicht mehr.

Wenn Sie die Mietkaution anlegen, profitieren also beide Seiten - Vermieter und Mieter.