Schicke weiße Villa; Wie hinterlegt man eine Mietkaution mit ETFs?

Wie hinterlegt man eine Mietkaution mit ETFs?

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23. Juli 2021 // Geldanlage

Der Einzug in eine neue Mietwohnung folgt einem einfachen Schema: Wohnung anschauen, Vertrag unterschreiben, Mietkaution hinterlegen und einziehen. In den meisten Fällen wird nicht groß über die Hinterlegung bzw. Formen der Mietkaution nachgedacht, doch genau hier verschenken viele Mieter langfristig bares Geld! Die aktuelle Zinspolitik und die Inflation wirken sich negativ auf die Kaufkraft der Kaution aus und betreffen Mieter und Vermieter zugleich.

Es gibt auch clevere Möglichkeiten die Mietkaution anzulegen, die es dem Mieter ermöglicht Erträge (ohne Kaufkraftverlust) während des Mietverhältnisses zu erwirtschaften und zugleich den Vermieter vor Negativ- bzw. Strafzinsen bewahrt. Die Mietkaution kann heutzutage über ein Mietkautionsdepot einfach und digital in ETFs investiert werden.

Weitere Informationen zum Mietkautionsdepot mit ETFs erhalten Sie in diesem Artikel.

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Das Wichtigste zusammengefasst

  • Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für eventuelle Schäden oder anderweitig offene Forderungen.

  • Die Kautionshöhe darf max. nur die dreifache Kaltmiete betragen.

  • Eine Mietkaution darf in drei Raten gezahlt werden.

  • Die Auszahlung der Kaution kann bis zu 6 Monate nach Auszug dauern.

  • Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution von seinem Vermögen zu trennen.

  • Jegliche Erträge stehen dem Mieter zu.

  • Bei Insolvenz des Vermieters ist die Kaution vor Gläubigern geschützt und der Mieter erhält sein Geld zurück.

  • Inflation sowie Negativ- und Strafzinsen belasten auch die Mietkaution massiv.

Allgemeines zur Mietkaution

Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Vermieter von seinem Mieter verlangen kann. Entstehen Mietschulden oder vom Mieter verursachte Mängel, kann der Vermieter bei Nichterfüllung der Vertragspflichten auf die vereinbarte Mietkaution zugreifen.

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich festgelegt und darf höchstens drei Kaltmieten (ohne Betriebs- und Nebenkosten) betragen.

Mietkaution als Geldanlage

Mieter und Vermieter können sich bei der Hinterlegung der Mietkaution auf unterschiedliche Formen bzw. Produkte einigen. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet (§ 551 Abs. 3 BGB), die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die Kündigungsfrist für das Konto darf maximal 3 Monate betragen und entspricht der allgemeinen Kündigungsfrist für eine Mietwohnung.

Und: Der Vermieter ist auch zu einer marktüblichen Verzinsung der Kaution verpflichtet, unabhängig davon, ob er selbst Negativzinsen oder Bankgebühren zahlen muss. Das gilt nur dann nicht, wenn das Geld auf den Namen des Mieters angelegt ist.

Kautionskonto

Oft wird die Mietkaution auf ein klassisches Mietkautionskonto eingezahlt oder in Form einer Mietbürgschaft garantiert. Doch die Angebotsvielfalt zur Hinterlegung der Mietkaution umfasst mehrere Möglichkeiten der Geldanlage. Die Mietkaution kann beispielsweise auch in ETFs (passive Fonds) investiert werden. Vorteil: Deutlich bessere Renditechancen als ein klassisches Mietkautionskonto.

Barkaution

Die Barkaution ist die wahrscheinlich meistgenutzte Form der Kautionsleistung. Hierzu ist nicht zwingend eine Barzahlung zu leisten, sondern das Geld kann ganz klassisch an den Vermieter überwiesen werden. Anschließend hinterlegt der Vermieter die Kaution getrennt auf ein Konto.

Bei der Barkaution wird die Mietkaution ohne Renditechancen angelegt, der Vermieter hat aber für eine marktübliche Verzinsung zu sorgen. Das Problem der Nullzinspolitik: Nach der Kautionsauszahlung – auch bei voller Höhe - ist das zurückerhaltene Geld aufgrund der Inflation in der Regel deutlich weniger Wert. Folglich sinkt die Kaufkraft des Mieters.

Mietkautionssparbuch

Ein Mieter kann auch ein Sparbuch zur Hinterlegung der Mietkaution bei Sparkassen und Banken eröffnen werden. Dort wird die Kautionssumme hinterlegt und anschließend durch eine Verpfändungserklärung gesperrt. Der Vermieter kann so jederzeit an das Geld heran, es reicht eine kurze Nachricht an die Bank oder Sparkasse. Grundsätzlich stehen laut Gesetz auch hier sämtliche Zinserträge dem Mieter zu.

Doch mit Blick auf die aktuelle Zinspolitik ist mit geringen, keinen oder sogar mit negativen Zinserträgen zu rechnen. Bedingt durch die Inflation sinkt bei einem Mietkautionssparbuch also auch die Kaufkraft.

Tagesgeld verpfänden

Ein Tagesgeldkonto kann ebenfalls für die Hinterlegung der Mietkaution genutzt werden. Hierzu wird das Tagesgeldkonto durch den Mieter eröffnet und mittels Verpfändungserklärung gesperrt. Erst nach Auszug sowie Klärung offener Forderung durch den Vermieter wird die Kaution freigegeben. Angesichts der gegenwärtigen Zinspolitik wird Tagesgeld kaum oder gar nicht verzinst. Auch hier kommt es zum Kaufkraftverlust für das Ersparte.

Sparkonto als Mietkaution

Sparkonten werden oft für die Hinterlegung einer Mietkaution genutzt. Der Mieter eröffnet in seinem Namen ein Sparkonto bei einer Bank oder Sparkasse. Anschließend wird durch eine Verpfändungserklärung das Sparkonto gesperrt, Auszahlungen sind nur an den Vermieter möglich. Nach Auszug und Aufhebung der Verpfändungserklärung hat der Mieter erneut Zugriff auf die hinterlegte Geldsumme. Aktuell gibt es dabei keine oder nur sehr geringe Zinsen auf Sparkonten.

Bürgschaft durch Verwandte und Freunde

Verwandte und Freunde können eine Bürgschaft leisten, die jedoch nicht von einem Vermieter akzeptiert werden muss. Verlangt der Vermieter Geld für Schulden des Mieters oder durch ihn verursachte Schäden, so haften die Bürgen dafür.

Bankbürgschaft als Mietkaution

Alternativ zur Barkaution kann eine Mietkautionsbürgschaft von der Bank des Mieters genutzt werden, auch bekannt als Mietaval. Bei Schäden oder Mietausfall kommt die Bank des Mieters für die Forderungen auf, jedoch nur bis zur vertraglich vereinbarten Kautionshöhe.

Da ein Umzug mit Kosten verbunden ist, kann eine Bürgschaft Mietern eine finanzielle Erleichterung mit sich bringen. Doch heutzutage bieten nicht mehr viele Banken Mietavale an. Falls doch, ist mit jährlichen Gebühren zu rechnen. Auch verringert sich dadurch der mögliche Kreditrahmen des Mieters.

Bei dieser Form der Sicherheitsleistung fallen keine Zinsen an und der Vermieter ist nicht zur Verzinsung gesetzlich verpflichtet, da die Kautionshinterlegung nicht in Geld erfolgt. Das gleiche Prinzip gilt bei Mietkautionsversicherungen.

Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung ist ebenfalls eine Art der Mietkautionsbürgschaft, nur erhält der Mieter eine Bürgschaftsurkunde von einer Versicherung. Somit wird die Kaution nicht vom Mieter an den Vermieter geleistet. Stattdessen bürgt die Versicherung für die Zahlungsfähigkeit des Mieters. Im Schadensfall zahlt die Versicherung die entsprechende Summe an den Vermieter und fordert es anschließend vom Versicherungsnehmer zurück.

Bei einer Mietkautionsversicherung sind jährliche Gebühren fällig.

Treuhandkonto

Die Mietkaution kann auch auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden: Eigentümer des Geldes bleibt der Mieter, der Vermieter ist allerdings Verwalter des Geldes.

Hier greift das Konzept der gegenseitigen Absicherung: Der Mieter hat keinen Zugriff auf das Konto. Dieses dient dem Vermieter als Sicherheitsleistung. Erst nach Auszug und Freigabe des Vermieters hat der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Mieter müssen unbedingt darauf achten, dass ihr Name im Konto vermerkt ist.

Laut Bundesgerichtshof besteht für den Vermieter die Verpflichtung das Treuhandkonto nicht als verstecktes Treuhandkonto, sondern als Sammelkonto zu führen. So ist klargestellt, dass der Mieter als Treuhandgeber, also Inhaber des Vermögens, gekennzeichnet und abgesichert ist. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass das Treuhandkonto vom Privatvermögen strikt getrennt wird. Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch auf den Nachweis der ordnungsgemäßen Kautionshinterlegung.

Durch diese Trennung kann der Vermieter (oder seine Gläubiger) im Insolvenzfall nicht auf die Kaution des Mieters zugreifen. Bei einem versteckten Treuhandkonto kann die Insolvenzverwaltung nicht erkennen, dass es sich bei einer Mietkaution um Fremdkapital handelt.

Zwar ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass die Kaution „gewinnbringend“ angelegt werden muss. Doch das aktuelle Marktumfeld mit geringen Zinsen lässt keine großen Zinserträge zu. Auch hier besteht die Gefahr des Kaufkraftverlustes, bedingt durch die Inflation.

Mietkautionsdepot: Mietkaution in ETFs anlegen

Eine neue und immer beliebtere Form zur Hinterlegung der Mietkaution ist das Mietkautionsdepot. Über das Mietkautionsdepot kann der Mieter günstig und mit höheren Renditechancen in ETFs / Fondsanteile investieren. Gerade bei einer langen Mietvertragslaufzeit und durch eine breite weltweite Diversifikation kann sich aus der anfänglichen Mietkaution eine beträchtliche Investitionssumme entwickeln.

Ein Beispiel: Eine Mietkaution von € 1.500 kann sich innerhalb von 11 Jahren mehr als verdoppeln: auf € 3.104,55 – bei einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 6,84 Prozent (Kosten bereits abgezogen).

Mietkaution: Beispielrechnung Depot mit ETFs

Innerhalb von 17 Jahren verdreifacht sich das Geld bei dieser Rendite sogar: Dann liegen € 4.616,40 auf dem Mietkautionsdepot.

Mietkautionsdepot: Beispielrechnung anlegen mit ETFs

Die Eröffnung des Depots funktioniert ähnlich wie bei einem Kautionskonto: Gegen eine einmalige Gebühr wird das Mietkautionsdepot verpfändet und anschließend wird die Kaution in das gewünschte ETF-Portfolio investiert. Für die Geldanlage in ETFs wird üblicherweise eine jährliche Servicegebühr auf das gesamte Depotvolumen berechnet.

Der Vorteil gegenüber den klassischen Mietkautionskonten, Bürgschaften und Mietkautionsversicherungen ist eindeutig:

  • Höhere Renditechancen mit ETF-Portfolios

  • Mietkaution wird gewinnbringend in ETFs investiert

  • Mieter zahlen keine kreditähnlichen Raten

  • Mieter wirken dem Kaufkraftverlust entgehen

  • Vermieter muss keine Verwaltungskosten oder Strafzinsen/ Negativzinsen tragen

  • Mietkaution kann sich bis zum Auszug zu einem Vermögen entwickeln

Einfach erfolgreich anlegen

Mieter, die ihre Mietkaution nicht clever anlegen oder in andere Hände geben, verschenken Renditechancen.

Weshalb soll die Mietkaution mit geringen bzw. ohne Zinsen angelegt werden? Gründe hierfür gibt es nicht.

Mit dem Mietkautionsdepot von growney können Mieter ihr Geld gewinnbringend anlegen und bei Bedarf weitere Anlageziele flexibel eröffnen. Der Vermieter kann dabei natürlich nur auf das Mietkautionsdepot zugreifen, auf alle anderen Depots hat er keinen Zugriff.

Mehr Informationen zum Mietkautionsdepot lesen interessierte Mieter und Vermieter hier: https://growney.de/mietkautionsdepot

Themenseite Mietkautionsdepot

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