5 Gründe, warum ETF-Depots sicherer sind als die eigene Immobilie

Denn eine Immobilie ist mit einer Reihe von Risiken verbunden, die sie als Geldanlage oder gar Altersvorsorge äußerst problematisch machen. Wer dieses Ziel verfolgt, kommt an Wertpapieren nicht vorbei. Ein gut diversifiziertes Portfolio - zum Beispiel ein ETF Depot - ist weitaus sicherer als Betongold. Wir analysieren die fünf wichtigsten Risiken von Immobilien – und erklären, warum ein diversifiziertes Portfolio aus Anleihen und Aktien sicherer ist, auch wenn es auf den ersten Blick nicht so wirkt.

1. Klumpenrisiko: Immobilien vs. ETFs

Eine Immobilie ist teuer. Also stecken viele ihr ganzes Vermögen in ihr Haus oder ihre Wohnung. Entsprechend groß ist das Risiko, wenn der Vermögenswert nicht so werthaltig sein sollte wie gedacht. Schließlich können auch Immobilien im Wert sinken – und zwar aus vielen Gründen, von steuerlichen Änderungen über die Landflucht bis hin zu Wirtschaftskrisen. Selbst stabile Trends, die zum Kaufzeitpunkt sicher erscheinen, können sich über Jahrzehnte verändern oder gar umkehren. Ein diversifiziertes Portfolio dagegen bietet Schutz gegen negative Einflüsse auf einzelne Vermögenswerte an einzelnen Standorten. Ein einfacher und kosteneffizienter Weg ist die Anlage über börsengehandelte Indexfonds (ETFs), die einen Index abbilden und so breit in einen Markt investieren. Diese lassen sich zu kleinen und gut skalierbaren Anteilen kaufen, so dass Anleger mehrere ETFs kombinieren und über Märkte und Anlageklassen hinweg investieren können. So ist das Kapital gut verteilt statt konzentriert.

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2. Kreditfinanzierung: Immobilien vs. ETF-Depot

Verschärft wird das Klumpenrisiko durch die Tatsache, dass fast alle Eigenheime zu einem großen Teil durch Kredite finanziert werden. In der Regel beträgt der Fremdkapitalanteil rund 70 Prozent. Dadurch schlagen schon kleine Wertschwankungen stark auf das Eigenkapital durch – und damit auf das Vermögen des Eigenheimbesitzers. Beträgt der Wert einer gekauften Immobilie etwa zum Kaufzeitpunkt 400.000 Euro, so könnte der Kaufpreis durch einen Kredit über 280.000 Euro und 120.000 Euro Eigenkapital aufgebracht werden. Sinkt nun der Marktpreis um zehn Prozent, also 40.000 Euro, schlägt der Verlust voll auf das Eigenkapital durch, da der Kredit nicht angepasst wird. In unserem Beispiel würde das Eigenkapital damit um ein sattes Drittel auf 80.000 Euro sinken. Insbesondere Immobilienbesitzer, die ihr Haus frühzeitig verkaufen müssen, bleiben auf diesen Verlusten sitzen. Dieser Kredithebel kann zwar auch positiv wirken, wenn der Marktpreis steigt. Doch da eine Immobilie – Stichwort Klumpenrisiko – in der Regel die weitaus größte Vermögensposition ausmacht, gehen Hauskäufer hier eine Wette ein, die umso riskanter wird, je geringer der Eigenkapitalanteil ist. Anleger, die in Wertpapiere investieren, können ihre Anlagesummen dagegen an ihre tatsächliche Finanzkraft anpassen und auf Kredite verzichten.

3. Laufende Kosten: Immobilie vs. Indexfonds

Eine eigene Immobilie verursacht hohe Nebenkosten. Und selbst wer diese mit den Ratenzahlungen summiert und unterm Stricht meint, im Vergleich mit einem Mietobjekt ein gutes Geschäft zu machen, liegt oft falsch. Denn früher oder später werden Instandhaltungsinvestitionen fällig – für eine kaputte Heizung oder den Schimmel im Keller. Pro Jahr im Schnitt etwa 1,5 Prozent des Gebäudewerts. Wer in ein Haus investiert, muss sich also vorbereiten und zusätzlich Kapital aufbringen. Leider unterschätzen aber viele Eigenheimbesitzer diesen Faktor. Bei ETF-Depots sind die laufenden Kosten viel geringer und liegen – abhängig vom Produkt – bei ca. 0,25 Prozent jährlich.

4. Fungibilität: Immobilie und ETFs im Vergleich

Es gibt viele Gründe, ein Haus zu verkaufen – der Eintritt ins Rentenalter ist oft nicht der Wichtigste. Dann kann es langwierig und schwierig sein, einen Käufer zu finden. Wer in Immobilien investiert, ist daher sehr viel weniger flexibel, wenn es gilt, seine Geldanlage an veränderte Lebenssituationen anzupassen, die heute immer weniger planbar sind als früher. Für Aktien und andere Wertpapiere gibt es dagegen einen liquiden Markt. Daher ist es einfach, diese Anlagen zu verkaufen, um Kapital umzuschichten.

Hinzu kommen hohe Transaktionskosten für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Im Vergleich zu passiven Kapitalmarktanlagen sind diese etwa 20-mal so hoch. Bei börsengehandelten ETFs fallen dabei nur Ordergebühren an, die oft ab einem bestimmten Betrag gedeckelt sind. Ganz anders beim Immobilienkauf: Hier können durch Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer zusätzlich Kosten von über zehn Prozent des Kaufpreises entstehen. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro wären dies also noch einmal rund 40.000 Euro. Beim Verkauf sind die Kosten geringer, allerdings muss sich der Verkäufer oft erst einmal um die Ermittlung eines realistischen Marktpreises bemühen, wobei meist Kosten für einen externen Gutachter fällig werden. Die größte Kostenposition entsteht, wenn das Haus frühzeitig, also vor Ablauf des Kredites veräußert wird. In diesem Fall muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden, die mehrere tausend Euro betragen kann.

5. Entsparen: Immobilie vs. Depot

Doch auch, wer seine Immobilie nicht auf einen Schlag verkaufen, sondern vom angesammelten Vermögen leben und weiter mietfrei wohnen möchte, steht häufig vor Schwierigkeiten. Ein Wertpapierdepot lässt sich über Jahre abschmelzen, mit einer Immobilie ist das nicht möglich. Eine Möglichkeit ist eine Umkehrhypothek, bei der die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen fungiert, aus dem eine monatliche Rente ausgezahlt wird. Aufgrund von Zinsen und Gebühren sind diese Produkte jedoch teuer und das entnommene Kapital beträgt oft nur einen Bruchteil des Wertes, der durch das Darlehen aufgezehrt wird. Erschwert wird dieses Problem noch zusätzlich dadurch, dass die Konditionen der Umkehrhypothek in hohem Maße vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abhängig sind. Aus einem Depot aus sehr liquiden ETFs können Anleger dagegen regelmäßig gleich große Summen entnehmen. Stehen die Kurse hoch, werden wenig Anteile verkauft, stehen sie niedrig, wird ein größerer Teil veräußert. Durch diesen umgekehrten Sparplaneffekt kann zugleich die durchschnittliche Entwicklung der Kapitalmärkte eingefangen werden.

Ergebnis des Vergleichs

Die Analyse zeigt: Ein gut aufgebautes Wertpapierdepot steht also im Vergleich mit der eigenen Immobilie gut da – auch wenn es natürlich nicht risikolos ist. Doch mit der richtigen Strategie können Anleger viele Risiken vermeiden. Zudem zeigt die Erfahrung, dass Wertpapiere über lange Zeiträume fast immer auskömmliche Renditen erbringen. Es stimmt: Wertpapiere schwanken zwar ständig im Wert – doch das gilt auch für Immobilien. Die Schwankungen sind nur nicht so gut sichtbar, weil es keinen transparenten Markt gibt. Oft informieren sich Besitzer erst dann über den Wert ihrer Immobilien, wenn diese verkauft werden soll. Wertpapiere zum Vermögensaufbau sind daher in der Regel nicht nur kosteneffizienter, sie machen die Wertentwicklung auch transparenter und planbarer. Damit sinkt auch die Gefahr, dass es zu einem bösen Erwachen kommt, wenn das angesparte Kapital gebraucht wird.

Bedeutet das nun, dass Anleger auf eine eigene Immobilie verzichten müssen? Keineswegs. Es verbleiben noch immer gute Gründe für ein eigenes Haus – wenn man es sich leisten kann. Insbesondere die emotionale Rendite, und die Aussicht, den eigenen Kindern etwas Greifbares zu vermachen, ist kaum in Geld aufzuwiegen. Entscheidend ist letztlich, welchem Zweck das Haus dient. Und wenn dieser Zweck in erster Linie „Vermögensaufbau“ lautet, geht die Rechnung eben häufig nicht auf. Zwar können sich die finanziellen Vorteile, wenn monatliche Zahlungen nicht in die Miete, sondern in das eigene Vermögen fließen, auszahlen. Doch unsere Analyse zeigt, dass dafür eine ganze Reihe von Umständen gegeben sein müssen, die sich oft kaum kontrollieren lassen. Wenn nicht alles nach Plan verläuft, können sich Faktoren wie Klumpenrisiko und mangelnde Fungibilität verhängnisvoll auswirken.

Mit einem Wertpapierdepot auf ETF-Basis können Anleger ihre Strategie dagegen flexibel an zukünftige Veränderungen anpassen. Zum Vermögensaufbau ist es daher die bessere Wahl.

Weitere Infos zum Thema “Immobilie oder Aktien – Was ist besser für die Rente?”, lesen Sie in unserem Ratgeber:

Ratgeber lesen: Immobilie oder Aktien?